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征集主题：bbin宝盈国际公开征求《业主大会和业主委员会指导规则》（征求意见稿）意见的公告
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征集时间：2023年03月02日 - 2023年04月02日
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征集单位：海安市城市管理局
2022年11月25日，江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准通过《南通市人民代表大会常务委员会bbin宝盈国际修改〈南通市住宅物业管理条例〉的决定》，为对应上位法的相关规定，结合bbin宝盈国际业主大会和业主委员会工作实际，bbin宝盈国际对2021年8月10日印发施行的《海安市业主大会和业主委员会指导规则》进行了部分修订，欢迎社会各界、广大业主对修订后《业主大会和业主委员会指导规则》（征求意见稿）提出意见、建议。
一、意见、建议时间：2023年3月2日至2023年4月2日。
二、反馈途径：可通过信函、传真、电子邮件等方式书面提出意见、建议。
三、联系人：陶文明电话（传真）：0513-88862693
邮箱：
地址：丹凤路69号市城管局物业科
海安市城市管理局
2023年3月2日
附件
第一章总则
第一条为了深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，弘扬社会主义核心价值观，规范业主大会、业主委员会活动，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》和中共中央办公厅印发《bbin宝盈国际加强和改进城市基层党的建设工作的意见》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条本市行政区域内各类集中居住的小区成立业主大会、选举业主委员会及其活动适用本规则。
第三条业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的
合法权利，履行相应的义务。
第四条业主委员会由业主大会在街道办事处（镇人民政府）指导监督下依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项。
业主委员会应当主动接受党和政府的领导，自觉接受业主的监督。
第五条业主大会或者业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第六条市城管局负责全市业主大会、业主委员会活动的指导和监督，以及相关制度、示范文本的拟定等工作。
各街道办事处（镇人民政府）负责指导和监督业主大会、业主委员会的成立、换届选举；各街道办事处（镇人民政府）应当建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务协调等社区（村）服务机构，配备专人，明确职责，完善公共服务体系，及时处理业主、物业使用人和业主委员会在物业管理活动中的投诉，调处业主、业主委员会与物业服务企业，业主与业主委员会之间的纠纷；宣传业主大会、业主委员会等相关政策法规。
居（村）民委员会在各街道办事处（镇人民政府）领导下，督促业主大会、业主委员会按责履职，开展日常工作。建立居（村）党组织、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业“四位一体”工作机制，理顺工作关系，推动物业管理工作提质增效，提升物业管理水平。
第七条市政府成立物业管理工作领导小组，设立市物业
管理工作领导小组办公室（简称市物管办），建立市物业管理联席会议制度，负责全市物业管理工作组织协调、督查推进、研究制定全市物业管理政策措施，重大矛盾纠纷调处等。
各街道办事处（镇人民政府）应当建立由居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位等组成的联席会议制度。联席会议由各街道办事处（镇人民政府）负责召集、主持，协调处理业主委员会换届选举和物业服务企业交接等过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。有下列情况之一的，应当召开联席会议：
（一）业主委员会不依法履行职责，管理混乱的；
（二）业主委员会选举、换届过程中出现重大问题的；
（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；
（四）提前终止物业服务合同引起矛盾纠纷的；
（五）物业服务企业退出和交接过程中出现重大问题的；
（六）业主、业主委员会、物业服务企业之间出现重大矛盾纠纷的；
（七）事关住宅小区的重大决策、大额维修资金的动用或
者动用维修资金的维修项目涉及小区的安全秩序，但不能得到三分之一以上的关联业主同意的；
（八）需要协调解决物业管理其他重要问题的。
各街道办事处（镇人民政府）负责整理、保管联席会议记录或者形成的会议纪要。重大问题及时向市物业管理重大矛盾纠纷协调工作领导小组报告，联席会议成员等相关单位应当按照会议纪要或者议定的事项落实责任。
第二章业主大会
第一节业主
第八条房屋的所有权人为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业管理工作提出改进建议或合理化要求；
（八）对物业共用部位和共用设施设备以及相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位和共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备
使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，配合做好
公共设施设备、公共区域的维护维修；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，共同维护物业管理区域内和谐稳定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业费；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十一条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第二节一般规定
第十二条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数低于十人且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。
第十三条业主户数超过三百户的住宅小区，可以由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。
业主代表大会成立后，履行业主大会职责。设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会。
以下，本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。
第十四条业主大会自首次业主大会表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。
第十五条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）确定物业服务内容、标准及物业服务收费标准和业主费用分摊方案；
（四）选聘、解聘、续聘物业服务企业，决定选聘物业服务企业的方式、方案；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共用部位和共用设施设备从事经营活动，制定所得的收益分配、使用方案，包括收益资金使用额度的授权、管理方式等；
（九）决定物业管理区域内涉及业主共同利益的其他物业管理事项。
业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定前款其他事项的，应当经参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意。
第十六条管理规约应当对下列主要事项作出约定：
（一）物业的使用、维护、管理，包括物业共用部位和共
用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章
制度；
（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
（三）利用物业共用部位和共用设施设备经营所得的收益
使用分配，以及收益的管理方式；
（四）业主共同利益的维护；
（五）业主共同管理权的行使；
（六）业主应尽的义务；
（七）业主文明行为规范；
（八）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。
第十七条业主大会议事规则应当对下列事项作出规定：
（一）业主大会名称以及相应的物业管理区域；
（二）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
（三）业主大会会议的表决程序；
（四）业主代表的产生方式；
（五）业主投票权数的确定方法；
（六）业主委员会成员的资格、人数和任期；
（七）业主委员会职责；
（八）业主委员会议事规则；
（九）业主委员会换届程序、补选办法等；
（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管
理；决定设立业主委员会专职财会人员的，明确聘用方式、职
责、薪酬标准；
（十一）是否授权业主委员会聘用法律顾问及其薪酬标准；
（十二）经营性收益使用和分配的具体办法；
（十三）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
第三节首次业主大会会议筹备
第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会
会议：
（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的；
（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
第十九条物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：
（一）物业管理区域划分资料；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关文件资料。
第二十条符合成立业主大会条件的，各街道办事处（镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。市城管局应当指导筹备组开展工作。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作，不得阻挠筹备组正常工作。
筹备召开首次业主大会会议所需的交通、通讯、场地租赁、
宣传、文印资料等费用由建设单位承担。
无法落实建设单位以及业主委员会改选的必要经费由属地街道办事处（镇人民政府）负责保障。
第二十一条街道办事处（镇人民政府）按照下列要求和程序组织成立首次业主大会筹备组：
（一）确定筹备组人数，筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的百分之六十；
（二）依法确定筹备组业主成员的推荐产生办法，并在物业管理区域内显著位置张贴公告；征集业主报名参加筹备组的，征集期不少于十五日；
（三）筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所等派员参加；
（四）筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员
担任；
（五）拟定筹备组成员名单，并在物业管理区域内显著位
置公示，公示期不少于七日。业主对拟定的筹备组成员有异议的，应当在公示期内实名书面向街道办事处（镇人民政府）提出，说明理由并附相关证明材料，由街道办事处（镇人民政府）负责协调解决；
（六）街道办事处（镇人民政府）可以根据推荐和报名情况，邀请其他热心业主或者业主家庭成员作为筹备志愿者，协助筹备工作；
（七）公示结束后，书面报市城管局备案；
（八）筹备组经市城管局备案后，在物业管理区域内显著
位置公告筹备组成立情况。公告内容包括筹备组成立时间、成
员组成、成员姓名、分工、联系方式以及筹备志愿者的组成，
公告期不少于十五日。筹备组自公告之日起成立；
（九）筹备组应当接受市城管局�